Vergessen Sie genossenschaftliches Wohnen, wie Sie es kennen. In Wien ist es der Weg zu vernünftigem Wohnraum

Genossenschaftliches Wohnen stellt für viele einen attraktiven Weg zu einem eigenen Dach über dem Kopf dar. Es handelt sich um ein Modell, das die Vorteile von Miete und Eigentum kombiniert. Noch vor der Unterzeichnung des Vertrags begegnet jedoch fast jeder Interessent einem Begriff, der viele Fragen aufwirft: Finanzierungsbeitrag. Was genau ist das? Ist es eine versteckte Gebühr, eine Investition oder nur eine andere Form der Kaution?

Zu Beginn ist es gut, den grundlegenden Unterschied zu klären. Der Finanzierungsbeitrag, bekannt als Finanzierungsbeitrag, ist nicht dasselbe wie eine Kaution. Während die Kaution eine Sicherheitsleistung ist, die der Vermieter als Absicherung gegen mögliche Schäden an der Wohnung oder nicht gezahlte Miete einbehält und am Ende des Mietverhältnisses mit Zinsen zurückgibt, hat der Finanzierungsbeitrag einen völlig anderen Charakter.

Es handelt sich im Grunde um eine einmalige Zahlung, mit der der Mieter sich an den Kosten beteiligt, die die Genossenschaft für den Kauf des Grundstücks und den Bau des Wohnhauses aufgewendet hat. Rechtlich gesehen werden Sie damit nicht nur Mieter, sondern auch Investor in ein konkretes Projekt. Diese grundlegende Differenz zeigt sich insbesondere am Ende des Mietverhältnisses. Den Finanzierungsbeitrag erhalten Sie zwar zurück, jedoch ist er im Gegensatz zur Kaution nicht verzinst. Im Gegenteil, seine Höhe wird um die sogenannte Amortisation – Abnutzung – reduziert. Vereinfacht gesagt, teilt der Beitrag das Schicksal des Gebäudes, das im Laufe der Zeit an Wert verliert.

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Höhe des Beitrags: Von null bis Hunderttausende und warum mehr besser sein kann

Eines der größten Überraschungen für Interessenten ist der enorme Spielraum bei der Höhe dieses Beitrags. Baugenossenschaften haben im Grunde genommen freie Hand bei der Festlegung. In der Praxis können Sie auf Beträge von null bis hin zu Zehntausenden von Euro stoßen. Bei einer standardmäßigen neuen Wohnung durchschnittlicher Größe liegt dieser Betrag häufig im Bereich von 15.000 bis 30.000 Euro. Bei Reihenhäusern kann es auch das Doppelte oder Dreifache sein.

Obwohl eine hohe Eingangsinvestition viele abschrecken kann, ist sie in der Realität oft vorteilhaft. Hier gilt nämlich eine einfache indirekte Proportionalität: Je höher der Finanzierungsbeitrag, den Sie zahlen, desto niedriger wird Ihre monatliche Miete sein. Und darin liegt der entscheidende Unterschied. Während die Miete eine Zahlung ist, die nach der Zahlung unwiderruflich verschwindet, ist der Finanzierungsbeitrag eine teilweise rückzahlbare Investition. Auf lange Sicht können Sie so erhebliche Mittel sparen.

Es gibt auch einen weiteren, weniger bekannten Vorteil. Wenn das Wohnhaus nach dem Jahr 2000 gebaut wurde und Ihr Beitrag die gesetzlich festgelegte Grenze (derzeit 72,07 € pro Quadratmeter) überschreitet, haben Sie nach fünf Jahren Mietdauer Anspruch darauf, dass die Genossenschaft Ihnen ein Angebot zum Erwerb der Wohnung in persönlichem Eigentum unterbreitet. Im Gegensatz dazu sollte man bei Angeboten, die mit einem niedrigen Finanzierungsbeitrag und gleichzeitig verdächtig niedriger Miete locken, erhöhte Vorsicht walten lassen. Oft kommt es vor, dass nach einigen Jahren die monatlichen Kosten für solche Wohnungen drastisch steigen und aus dem ursprünglich vorteilhaften Angebot eine finanzielle Falle wird.

Rendite der Investition: Wie und wann Sie Ihr Geld zurückbekommen

Nach Beendigung des Mietvertrags hat die Genossenschaft eine gesetzliche Frist von 8 Wochen, um den Finanzierungsbeitrag zurückzuzahlen. Wie bereits erwähnt, wird der zurückgegebene Betrag um die Amortisation für jedes Jahr der Nutzung der Wohnung reduziert. Die Regeln zur Berechnung sind klar festgelegt: Für jedes Jahr seit 2000 wird 1 % vom Beitrag abgezogen. Bei älteren Verträgen, die vor dem Jahr 2000 abgeschlossen wurden, beträgt der Abzug 2 % pro Jahr, wobei der Betrag zusätzlich unter Berücksichtigung der Inflation neu berechnet wird.

Die Genossenschaft ist verpflichtet, Ihnen eine transparente und verständliche Abrechnung vorzulegen. Hier kommt jedoch ein wichtiger Detail ins Spiel, auf das Sie achten sollten. Die Grundlage für die Berechnung der Amortisation ist nicht der Betrag, den Sie als zweiter oder dritter Mieter in der Reihenfolge gezahlt haben. Es wird immer von der Höhe des Beitrags ausgegangen, den der allererste Mieter der Wohnung gezahlt hat. Daher ist es wichtig, sich diese Information im Voraus von der Genossenschaft einzuholen.

Endabrechnung und andere Wohnformen: Worauf Sie achten sollten

Der Finanzierungsbeitrag ist nicht immer eine völlig einmalige Zahlung. Bei der ersten Belegung eines Neubaus legt die Genossenschaft ihn nur auf der Grundlage vorläufig geschätzter Baukosten fest. Die endgültige und genaue Abrechnung der tatsächlichen Kosten erfolgt erst nach etwa drei bis fünf Jahren nach der Fertigstellung. Basierend auf dem Ergebnis dieser Abrechnung kann es vorkommen, dass Sie einen kleineren Betrag nachzahlen müssen oder, im Gegenteil, einen kleinen Überbetrag erhalten. Genossenschaften sind jedoch in ihren Schätzungen in der Regel genau, sodass sich diese Unterschiede meist nur im Bereich von Hunderten von Euro bewegen.

Abschließend ist es gut zu wissen, dass Sie mit ähnlichen Beiträgen auch gelegentlich bei Wohnungen von gewerblichen Entwicklern oder sogar bei einigen kommunalen Wohnungen konfrontiert werden können. Der entscheidende Unterschied besteht darin, dass im Gegensatz zu Genossenschaften hier klare gesetzliche Regelungen fehlen. Alle Bedingungen, insbesondere die Rückzahlungsmodalitäten und der Grad der Abwertung, müssen daher präzise und eindeutig im Mietvertrag definiert sein. Eine gründliche Durchsicht dieses Vertrags ist in einem solchen Fall absolut unerlässlich.

Hinweis: Dieser Artikel hat nur informativen Charakter und dient als allgemeiner Überblick. Er ersetzt keine Beratung.

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