Nenechajte sa oklamať: Tieto tri pasce v nájomných zmluvách vás môžu pripraviť o stovky eur

Podpis nájomnej zmluvy je pre mnohých ľudí krokom k novému bývaniu a samostatnosti. V radosti z nájdenia vysnívaného bytu sa však často skrýva riziko. Právne dokumenty, akými nájomné zmluvy bezpochyby sú, môžu obsahovať záludné klauzuly, ktoré sú nielen nevýhodné, ale priamo v rozpore so zákonom.

Mnohí prenajímatelia sa spoliehajú na nevedomosť nájomcov a do zmlúv podsúvajú ustanovenia, ktoré im umožňujú neoprávnene sa obohatiť. Pozreli sme sa na tri najčastejšie nezákonné praktiky, s ktorými sa môžete stretnúť a ktoré by ste nikdy nemali akceptovať.

Mýtus povinnej maľovky: Kedy naozaj musíte zobrať valček do ruky?

Jedným z najrozšírenejších a najviac zaužívaných omylov v oblasti prenájmov je presvedčenie, že nájomca je automaticky povinný po skončení nájmu byt vymaľovať. Táto požiadavka sa objavuje v nespočetnom množstve zmlúv a mnohí ju bez mihnutia oka akceptujú ako štandard. Opak je však pravdou. Žiadny zákon neprikazuje generálnu povinnosť odovzdať byt čerstvo vymaľovaný.

Zákon hovorí jasne: nájomca je povinný odovzdať byt v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na bežné opotrebenie. Čo to znamená v praxi? Malé šmuhy na stene od nábytku, dierka po obraze alebo mierne ošúchaná farba v okolí vypínačov sú presne tým, čo sa považuje za bežné opotrebenie. Za toto prenajímateľ nemôže nájomcu nijako postihovať ani od neho vyžadovať kompletné maľovanie.

Existujú však dve kľúčové výnimky. Povinnosť vymaľovať vám vzniká vtedy, ak ste sa počas nájmu rozhodli pre radikálnu zmenu a steny dostali extrémny náter. Ak ste si obývačku namaľovali na krikľavú zelenú, spálňu na čierno alebo ste v detskej izbe vytvorili pestrofarebnú džungľu, prenajímateľ má právo žiadať, aby ste byt vrátili do pôvodného, neutrálneho stavu – najčastejšie bielej farby. Druhou výnimkou je nadmerné poškodenie stien, ktoré prekračuje rámec bežného opotrebenia. Môže ísť napríklad o výrazne oškreté steny po sťahovaní, rozsiahle fľaky alebo detské kresby po stenách. V takom prípade je náprava na vašich pleciach. Ak však vaša zmluva obsahuje všeobecnú klauzulu o povinnosti vymaľovať bez ohľadu na stav stien, je táto klauzula neplatná.

Poplatok za zmluvu? Skrytý pokus o nelegálny zárobok

Našli ste ideálny byt, dohodli ste sa na podmienkach a prenajímateľ vám predloží zmluvu s dodatkom, že za jej prípravu, vyhotovenie alebo administratívne spracovanie si účtuje jednorazový poplatok, napríklad 150 eur. Mnohí nájomcovia v domnení, že ide o bežnú prax, tento poplatok zaplatia. Ide však o jednoznačne protizákonný krok.

Náklady spojené s prípravou a uzatvorením nájomnej zmluvy sú súčasťou podnikateľskej činnosti prenajímateľa. Je to jeho investícia a jeho administratívna záťaž. Pokúšať sa tieto náklady preniesť na nájomcu je neprípustné. Zákon nepozná žiadny „poplatok za zmluvu“. Jediné finančné povinnosti, ktoré môže prenajímateľ pri podpise zmluvy legitímne požadovať, sú prvé nájomné a finančná zábezpeka (depozit), ktorej výška a podmienky vrátenia musia byť taktiež jasne definované v zmluve a v súlade so zákonom.

Ak sa stretnete s požiadavkou na zaplatenie akéhokoľvek poplatku za samotný akt uzatvorenia zmluvy, mali by ste spozornieť. Je to varovný signál, že prenajímateľ sa buď nevyzná v legislatíve, alebo sa vás vedome snaží zavádzať. Takýto poplatok odmietnite uhradiť a trvajte na jeho odstránení zo zmluvy.

Opravy potrubí a stupačiek nie sú vaše prevádzkové náklady

Každý nájomca je povinný spolu s nájomným platiť aj za služby spojené s užívaním bytu, známe ako prevádzkové náklady. Sem patria napríklad poplatky za vodu, kúrenie, elektrinu v spoločných priestoroch, upratovanie či prevádzku výťahu. Prenajímateľ je povinný vám na konci zúčtovacieho obdobia predložiť detailné vyúčtovanie týchto nákladov. A práve tu sa môže skrývať ďalšia pasca.

Niektorí prenajímatelia sa pokúšajú do prevádzkových nákladov zahrnúť aj položky, ktoré tam nemajú čo robiť. Typickým príkladom sú náklady na rozsiahlejšie opravy a údržbu samotnej nehnuteľnosti. Ak sa v bytovom dome menili vodovodné či plynové stupačky, opravovala sa strecha alebo sa zatepľovala fasáda, ide o investície, ktoré zhodnocujú majetok prenajímateľa. Tieto náklady musí v plnej výške znášať on sám a v žiadnom prípade ich nemôže rozpustiť do prevádzkových nákladov a preniesť na plecia nájomcov.

Povinnosťou nájomcu je hradiť len drobné opravy a bežnú údržbu v samotnom byte (napríklad výmena žiarovky alebo oprava kvapkajúceho kohútika, ak to zmluva špecifikuje). Všetky opravy týkajúce sa spoločných častí domu alebo porúch, ktoré nájomca nespôsobil (napr. porucha kúrenia, netesnosť potrubia v stene), idú na účet prenajímateľa. Dôkladne si preto kontrolujte ročné vyúčtovanie a ak v ňom nájdete podozrivé položky označené ako „fond opráv“, „revízie“ alebo „oprava spoločných rozvodov“, žiadajte o vysvetlenie a nápravu.

Byť informovaným nájomcom je najlepšou ochranou pred neférovými praktikami. Pozorné čítanie zmluvy a znalosť svojich základných práv vám môžu ušetriť nielen peniaze, ale aj množstvo zbytočných starostí a sporov.

🚀 Ako v roku 2026 získať z rakúskeho daňového systému maximum pre rodinu

Máte tip pre Viedenčana? Pošlite nám ho!

Naším cieľom je prinášať vám relevantné a užitočné informácie zo života v Rakúsku. Zameriavame sa predovšetkým na Slovákov vo Viedni a celkovo na Slovákov v Rakúsku, ktorí si zvolili túto krajinu za svoj domov. Ak máte námet na článok, dôležitú informáciu, príbeh z praxe, alebo sa chcete podeliť o svoje skúsenosti s prácou či životom v Rakúsku, neváhajte sa s nami spojiť! Vaše tipy sú pre nás cenné a pomáhajú nám tvoriť obsah, ktorý skutočne zaujíma a pomáha našim čitateľom.

Napíšte nám na redakcia@viedencan.at alebo použite WhatsApp na čísle +43 660 6098140. Tešíme sa na vaše správy!

Páčil sa Vám článok?

Tvorba a aktualizácia obsahu na Viedenčanovi si vyžaduje veľa hodín rešeršovania a písania. Podporte našu prácu pri tvorbe obsahu pre Slovákov v Rakúsku kúpou predplatného. Každá podpora nás motivuje pokračovať ďalej. Ďakujeme! ❤️ S pozdravom Boris, Eva a Janka – Viedencan.at

Tri flexibilné cesty k podpore

Pre našich verných čitateľov sme pripravili Viedenčan+ – prémiovú službu pre čítanie bez kompromisov.

Predplatné na skúšku:

Pre tých, ktorí si chcú výhody najprv „ochutnať“, je pripravený 7-dňový prístup za symbolickú cenu 1 €. Je to spôsob, ako si bez záväzkov vyskúšať, aké je to čítať portál bez reklám. Po skušobnej dobe, sa predplatné nepredľži a je možné prejsť na mesačné, alebo ročné predplatné.

Vyskúšať

Mesačné predplatné (2,99 €):

Štandardná mesačná platba ponúka plný prístup ku všetkým výhodám. Tento balík neobsahuje žiadnu viazanosť a predplatiteľ ho môže kedykoľvek jednoducho zrušiť v nastaveniach svojho účtu.

Predplatiť