Rakúske nájmy opäť porástli, vládna brzda nedokázala zastaviť drahšie energie

Rakúske štatistiky ukazujú znepokojivý trend, ktorý sa týka aj tisícok Slovákov žijúcich za hranicami. Zatiaľ čo štát zasiahol a zmrazil rast čistých nájmov, peňaženky ľudí drancujú rastúce prevádzkové náklady. Pozreli sme sa na to, koľko reálne stojí bývanie v druhej polovici roku 2025.

Ak ste mali pocit, že po jarnom zásahu štátu do cien nájmov si vaša peňaženka konečne vydýchne, najnovšie dáta vás zrejme nepotešia. Bývanie je opäť drahšie. Hoci politici v marci zatiahli ručnú brzdu a legislatívne obmedzili rast čistých nájmov, realita pri platení mesačných šekov je iná. Celková suma, ktorá odchádza z účtov nájomníkov, sa opäť zvýšila. Dôvodom nie je chamtivosť majiteľov bytov, ale plazivý a vytrvalý rast vedľajších nákladov, ktoré nedokáže zastaviť ani parlament.

Podľa najnovšej správy, ktorú zverejnil štatistický úrad Statistik Austria, sa priemerná výška nájomného vrátane prevádzkových nákladov v treťom štvrťroku 2025 vyšplhala na 10,2 eura za meter štvorcový. Na prvý pohľad sa môže zdať medzikvartálny nárast o 0,2 % ako zanedbateľný, no pri hlbšom pohľade do štruktúry cien odhalíme, že ide o pokračovanie trendu, ktorý ukrajuje z disponibilného príjmu domácností čoraz väčšiu časť.

Teraz len za 19,90 €

Ročné predplatné so zľavou 43%!

Podporte nás a získajte prémiový obsah len za 1,66.- mesačne!

Získať viac informácií

Keď štát brzdí, no faktúry pridávajú plyn

Situácia na trhu s bývaním v roku 2025 pripomína boj s hydrou. Len čo sa podarí odseknúť jednu hlavu v podobe základného nájomného, narastie ďalšia v podobe poplatkov za služby. Štatistiky ukazujú zaujímavý paradox. Čisté nájomné, teda suma, ktorú platíte majiteľovi za „holé steny“ bez energií a služieb, v skutočnosti kleslo. Oproti druhému štvrťroku 2025 sa znížilo o 0,2 % na priemernú hodnotu 7,7 eura za meter štvorcový.

Za týmto poklesom netreba hľadať trhový mechanizmus, ale politické rozhodnutie. Pokles je priamym dôsledkom takzvanej „Mietpreisbremse“ – brzdy cien nájmov, ktorú rakúsky parlament schválil 7. marca 2025. Toto opatrenie bolo cielené predovšetkým na ochranu zraniteľných skupín a dotklo sa približne 267 000 domácností, ktoré spadajú pod regulovaný nájomný systém (Richtwert- a Kategoriemietzins).

Avšak, radosť z nižšieho čistého nájmu netrvala dlho. To, čo nájomníci ušetrili na jednej položke, okamžite preplatili na druhej. Generálna riaditeľka Statistik Austria, Manuela Lenk, jasne pomenovala príčinu: celkový nárast cien je ťahaný predovšetkým prevádzkovými nákladmi. Tie sa medzikvartálne zvýšili o výrazných 1,1 % na meter štvorcový.

Inflácia skrytá v „Betriebskosten“

Čo presne znamená tento nárast v reálnych číslach? Ak sa pozrieme na porovnanie s rovnakým obdobím minulého roka, situácia je ešte vážnejšia. Prevádzkové náklady sú o 3,7 % vyššie ako v treťom kvartáli 2024.

Pod pojmom prevádzkové náklady (Betriebskosten) sa skrýva balík služieb, bez ktorých sa v bytovom dome nezaobídete. Patria sem poplatky za vodu a stočné, odvoz odpadu, upratovanie spoločných priestorov, poistenie budovy, či náklady na výťah a osvetlenie chodieb. Práve tieto položky, často závislé od cien energií a práce externých firiem, tlačia celkovú cenu bývania nahor, bez ohľadu na to, či sa samotné nájomné zvyšuje alebo nie.

Priemerná domácnosť v hlavnom nájomnom byte tak v treťom kvartáli 2025 zaplatila za bývanie celkovo 674,40 eura mesačne. Z tejto sumy tvorí čistý nájom 507,30 eura , zatiaľ čo prevádzkové náklady odčerpávajú z rodinného rozpočtu v priemere 2,60 eura za každý meter štvorcový plochy bytu.

Rozhodujúce faktory ceny

Je dôležité pripomenúť, že „priemerný nájom“ je len štatistický údaj. Skutočná suma, ktorú na konci mesiaca uvidíte na svojom účte, sa dramaticky líši v závislosti od regiónu, veľkosti bytu, dĺžky nájomnej zmluvy a segmentu trhu. Tieto dáta, ktoré sa vzťahujú na približne 1,8 milióna hlavných nájomných bytov v Rakúsku, však jasne ukazujú celonárodný trend zdražovania životných nákladov.

Významnú rolu v celkovej skladačke nákladov na bývanie hrá aj spôsob vykurovania, ktorý sa v Rakúsku v posledných desaťročiach zásadne mení. Dáta z tretieho kvartálu 2025 odhaľujú, že viac ako polovica (53,3 %) zo 4,2 milióna trvalo obývaných bytov je napojená na domové centrálne vykurovanie.

Zaujímavý je pohľad na to, ako sa mení architektúra energetiky v závislosti od veku budovy. Ak bývate v historickom dome postavenom pred prvou svetovou vojnou (pred rokom 1919), je vysoká pravdepodobnosť, že stále používate individuálne vykurovanie alebo etážové kúrenie – tieto systémy sú tam zastúpené takmer rovnako často ako centrálne zdroje.

Moderné byty končia s plynovými kotlami

Naopak, nová výstavba prináša radikálny odklon od individuálnych zdrojov tepla. V budovách postavených po roku 2010 sa individuálne vykurovanie jednotlivých miestností (napríklad staré kachle či elektrické ohrievače) vyskytuje už len v menej ako jednom percente prípadov. Aj klasické plynové kotly v bytoch (Wohnungszentralheizungen) sú v novostavbách raritou – nájdete ich len v 2,6 % bytov z tohto obdobia.

Budúcnosť patrí diaľkovému vykurovaniu (Fernwärme). Tento spôsob zásobovania teplom si ukrajuje čoraz väčší podiel na trhu. Kým v starých budovách z čias monarchie je na diaľkové teplo napojených len necelých 14 % bytov, v najnovších bytových komplexoch postavených po roku 2010 je to už viac ako 43 %. Diaľkové vykurovanie sa tak stalo druhou najčastejšou formou vykurovania v nových budovách, hneď po domových centrálnych kotolniach.

Metodika a presnosť dát

Pre úplnosť treba dodať, ako tieto čísla vznikajú. Štatistický úrad (Statistik Austria) získava údaje prostredníctvom Mikrocenzu – výberového zisťovania, ktoré prebieha celoročne. Každý štvrťrok je oslovených približne 20 000 domácností, čo zaručuje vysokú reprezentatívnosť vzorky. Pri výpočte priemerov sa dbá na presnosť, pričom sa vylučujú extrémy a neplatiace domácnosti (napríklad pri výpočte priemeru prevádzkových nákladov sa rátajú len tie domácnosti, ktoré ich reálne platia).

Čo to znamená pre bežného človeka?

Záver z týchto čísiel je pre bežného občana jednoznačný. Hoci politické opatrenia ako zastropovanie nájmov môžu priniesť dočasnú úľavu a opticky znížiť „cenu bývania“, realita celkových nákladov sa vyvíja iným smerom. Rastúce ceny energií, práce a služieb sa pretavujú do vyšších prevádzkových nákladov, ktoré postupne, ale isto, vymazávajú akékoľvek úspory dosiahnuté reguláciou nájomného.

Pre nájomníkov to znamená jediné: pri hľadaní nového bývania alebo pri revízii rodinného rozpočtu sa už nemožno pozerať len na sumu „nájomného“. Kľúčovou položkou, ktorá môže rozhodnúť o finančnej udržateľnosti bývania, sa stávajú práve „nenápadné“ prevádzkové náklady. A tie, ako ukazujú dáta z roku 2025, poznajú len jeden smer – nahor.

🚀 Tento článok vznikol za podpory MámNárok.SK – Vrátenie daní z Nemecka a Rakúska

Máte tip pre Viedenčana? Pošlite nám ho!

Naším cieľom je prinášať vám relevantné a užitočné informácie zo života v Rakúsku. Zameriavame sa predovšetkým na Slovákov vo Viedni a celkovo na Slovákov v Rakúsku, ktorí si zvolili túto krajinu za svoj domov. Ak máte námet na článok, dôležitú informáciu, príbeh z praxe, alebo sa chcete podeliť o svoje skúsenosti s prácou či životom v Rakúsku, neváhajte sa s nami spojiť! Vaše tipy sú pre nás cenné a pomáhajú nám tvoriť obsah, ktorý skutočne zaujíma a pomáha našim čitateľom.

Napíšte nám na redakcia@viedencan.at alebo použite WhatsApp na čísle +43 660 6098140. Tešíme sa na vaše správy!

Páčil sa Vám článok?

Tvorba a aktualizácia obsahu na Viedenčanovi si vyžaduje veľa hodín rešeršovania a písania. Podporte našu prácu pri tvorbe obsahu pre Slovákov v Rakúsku kúpou predplatného. Každá podpora nás motivuje pokračovať ďalej. Ďakujeme! ❤️ S pozdravom Boris, Eva a Janka – Viedencan.at

Tri flexibilné cesty k podpore

Pre našich verných čitateľov sme pripravili Viedenčan+ – prémiovú službu pre čítanie bez kompromisov.

Viac o predplatnom nájdete tu: https://viedencan.at/plus/, alebo tu: Viedenčan+: Nová možnosť, ako nás podporiť

Zdroj: Statistik Austria Foto: https://images.pexels.com/photos/158776/euro-money-currency-the-european-158776.jpeg