Wien reformiert den legendären „Gemeindebau": Ab Herbst kommt ein neues Punktesystem

Wien wird weltweit als Mekka des sozialen Wohnens angesehen. Mehr als 60 % der Einwohner der österreichischen Hauptstadt leben in geförderten Wohnungen oder direkt in kommunalen Komplexen, die als Gemeindebau bekannt sind. Dieses System, das Monarchie, zwei Weltkriege und Wirtschaftskrisen überstanden hat, durchläuft nun jedoch die größte administrative Veränderung seit Jahrzehnten.

Ab September 2026 führt das Wiener Rathaus ein neues Punktesystem ein, das grundlegend ändern soll, wie Bewerber zu Mietverträgen gelangen. Das Ziel ist klar: den Zugang für diejenigen zu beschleunigen, die es am meisten benötigen, und die Regeln für diejenigen zu verschärfen, die die Solidarität der Stadt missbrauchen.

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Architektin der Reform: Wer ist Kathrin Gaál?

Um die Bedeutung dieser Reform zu verstehen, müssen wir die Frau kennen, die dahintersteht. Kathrin Gaál (* 1976) ist in der österreichischen Politik keine Unbekannte. Als Mitglied der Sozialdemokratischen Partei Österreichs (SPÖ) bekleidet sie seit 2018 eine Schlüsselposition als Wiener Stadträtin für Wohnen, Wohnbau und Stadtentwicklung. Seit 2020 ist sie zudem Vizebürgermeisterin von Wien.

Gaál übernahm das Ressort Wohnen von dem aktuellen Bürgermeister Michael Ludwig. Das Wiener „Wohnressort“ wird in der politischen Welt als extrem mächtiges Instrument wahrgenommen, da es die Organisation Wiener Wohnen umfasst – die größte Verwalterin von Gemeindewohnungen in Europa, die etwa 220.000 Wohnungen verwaltet.

Diese gesetzliche Änderung kommt zu einem Zeitpunkt, an dem sich Kathrin Gaál auf ihren Rückzug aus der aktiven Politik vorbereitet. Ihr Ende im Rathaus gab sie kurz vor der Genehmigung dieser Novelle bekannt, wodurch das Punktesystem zu ihrem „Legacy-Projekt“ wird – einem Vermächtnis, das die Stabilität des Wiener Modells auch nach ihrem Weggang sichern soll. Ihre Nachfolgerin wird ab April 2026 Elke Hanel-Torsch sein, eine langjährige Kämpferin für die Rechte von Mietern, was darauf hindeutet, dass der eingeschlagene Kurs zum Schutz des Wohnens nicht verändert wird.

Was bringt das neue Punktesystem?

Das bisherige System zur Vergabe von Wohnungen basierte primär auf Wartelisten und der Wartezeit. Obwohl es hinsichtlich der Zeit fair war, reagierte es oft nicht auf die akute Lebenssituation der Antragsteller. Das neue Modell bringt eine Revolution, indem es soziale Gewichtung einführt.

1. Priorität für verletzliche Gruppen

Ab September haben folgende Gruppen im Wartelistenverfahren Vorrang (erhalten mehr Punkte):

• Junge Familien: Die Stadt möchte den Start ins Familienleben in einem stabilen Umfeld ohne Druck des kommerziellen Marktes erleichtern.
• Studierende und Auszubildende: Wien erkennt, dass es, um Talente anzuziehen und zu halten, bezahlbaren Wohnraum gleich zu Beginn der Karriere anbieten muss.
• Senioren: Der beschleunigte Prozess soll älteren Bürgern den Umzug in kleinere, barrierefreie Wohnungen in der Nähe von Gesundheitszentren ermöglichen.

2. Kampf gegen Spekulanten und den „schwarzen Markt“

Teil der Reform ist auch eine harte Bestrafung für den Missbrauch des Systems. Kathrin Gaál betonte bei der Durchsetzung der Änderungen, dass sozialer Wohnraum kein Geschäft sein darf.

• Fünfjährige Sperre: Wenn festgestellt wird, dass ein Mieter die Wohnung illegal untervermietet (zum Beispiel über Airbnb) oder wiederholt massive Nachbarschaftskonflikte und Aggressionen verursacht hat, wird er für 5 Jahre von der Warteliste für eine Gemeindewohnung ausgeschlossen.
• Verpflichtung zur Datenoffenlegung: Neu müssen alle Mitbewohner in der betreffenden Wohnung ihre Daten der Stadt zur Verfügung stellen, nicht nur der Hauptmieter. Ziel ist Transparenz und die Vermeidung von Situationen, in denen Personen in der Wohnung leben, die dort nichts zu suchen haben.

Kontinuität und Schutz der Rechte

Für viele Wiener, die bereits in einer Gemeindewohnung leben, ist eine wichtige Zusicherung: Bestehende Mietverträge bleiben unberührt. Die Reform betrifft nur neue Antragsteller und Fälle, in denen es zu schwerwiegenden Vertragsverletzungen kommt.

Ebenso bleibt die sogenannte zweijährige Wohnsitzpflicht bestehen. Das bedeutet, dass der Antragsteller zum Zeitpunkt der Antragstellung für eine Gemeindewohnung mindestens zwei Jahre seinen Wohnsitz in Wien haben muss. Damit wird „Wohnungstourismus“ entgegengewirkt und sichergestellt, dass die Ressourcen der Stadt ihren tatsächlichen Bewohnern zugutekommen.

Warum ist das Wiener Modell einzigartig?

Wien beweist seit Jahrzehnten, dass Wohnen nicht nur Ware sein muss, sondern auch eine öffentliche Dienstleistung sein kann. Während in anderen Metropolen wie London, Paris oder Berlin die Mietpreise durch die Decke gehen und die Mittelschicht an den Rand drängen, hält Wien dank der Eingriffe von Stadträtin Gaál und ihren Vorgängern die Preise in einem vernünftigen Rahmen.

„Unser Ziel ist eine sozial durchmischte Stadt. Wir wollen keine Ghettos für Arme und keine geschlossenen Viertel für Reiche“, sagte Gaál bei der Präsentation der Änderungen.

Heute stehen in der Stadt mehr als 2.000 Wohnanlagen im Eigentum der Stadt. Diese sind nicht nur triste Notunterkünfte; viele von ihnen sind architektonische Meisterwerke (wie z.B. der Karl-Marx-Hof) mit Innenhöfen voller Grün, Bibliotheken und Apotheken.

Zusammenfassung: Was ändert sich ab September 2026?

Die Reform, die Kathrin Gaál kurz vor der Amtsübergabe durchgesetzt hat, definiert eine neue Ära des Wiener Wohnens: